Uno studio realizzato dall’Istituto Scenari Immobiliari in collaborazione con Richard Rogers Partnership rileva come a Scandicci i prezzi delle case siano tra i più alti di tutta l’area metropolitana fiorentina e non solo. Questo perché, si legge nel report consegnato all’amministrazione comunale che ha commissionato la ricerca, Scandicci è un territorio con proprie caratteristiche, vocazioni, punti di forza, identità che mira allo sviluppo partendo proprio dalle sue peculiarità, attira domanda dal capoluogo ed è premiata dal mercato immobiliare. Qui, chi negli anni sessanta si è fatto la casa, oggi si ritrova un piccolo tesoro. Ma prendere casa oggi è un investimento davvero impegnativo. Eppure quelle che ci sono vanno a ruba, e tante ancora ce ne vorrebbero. Così, per calmierare i prezzi, diventa strategica la politica di edilizia residenziale che l’amministrazione vuole perseguire anche con il nuovo piano strutturale in via di redazione.
	A Scandicci il mattone è caro, anzi carissimo. Nel territorio comunale i prezzi delle case dal 1996 al 2002 sono aumentati in media del 34 percento. Solo a Firenze l’incremento è stato superiore, di un solo punto percentuale, mentre a Prato il dato si assesta su un +31,3 % e nei comuni minori su un +31,6 %. In un’area che comprende anche Firenze, Fiesole, Pontassieve, Bagno a Ripoli, Impruneta, Lastra a Signa, Signa, Campi Bisenzio, Sesto Fiorentino, Calenzano, Prato, Empoli, Montelupo, Montespertoli e San Casciano, il costo di un metro quadro nelle zone pregiate di Scandicci, che può arrivare anche a 4020 euro, è inferiore solo ai 4710 euro/mq massimi nel centro di Firenze e al Galluzzo.
Soltanto a titolo di paragone, il prezzo massimo nelle compravendite a Sesto Fiorentino è di 3560 euro/mq, a Fiesole di 3800, a Prato di 2660, a Lastra a Signa di 3480, a Bagno a Ripoli di 3170, a Empoli di 2820, uguale a Campi Bisenzio. In ogni caso a Scandicci è praticamente impossibile spendere meno di 1870 euro al metro quadro, neppure nelle zone meno pregiate, un valore pari al comune di Fiesole e inferiore sempre al centro di Firenze e Galluzzo (2990 euro/mq) e a Firenze est (2430 euro al metro). I dati sono ricavati da uno studio dell’Istituto indipendente di studi e ricerche Scenari immobiliari, realizzato con la collaborazione del Richard Rogers Partnership su mandato del Comune di Scandicci; una ricerca commissionata per capire il reale “appetito” di abitazioni nel comune del sud ovest fiorentino, e su quello studiare il dimensionamento del nuovo centro la cui progettazione è stata affidata, appunto, allo studio dell’architetto anglo fiorentino Richard Rogers all’interno del nuovo Piano strutturale. Un lavoro per ipotizzare future domande e offerte nel mercato immobiliare, ma prezioso anche per valutare il cammino che ha fatto finora la nostra città, e quelli che sono ad oggi i risultati. “A Scandicci – è scritto a corredo dello studio di Scenari immobiliari – il tessuto edilizio è fortemente caratterizzato dalle costruzioni civili di tipo abitativo realizzate per rispondere alle esigenze del forte incremento di popolazione degli anni ‘60 e ‘70. Delle 20.031 abitazioni censite nel 2001 la quasi totalità è utilizzata come dimora dai residenti”. E ancora: “Nell’ultimo decennio Scandicci è cambiata molto. Oggi è un territorio parte integrante e riconoscibile dell’area fiorentina, con le sue caratteristiche, le sue vocazioni, i suoi punti di forza, le sue identità, che mira allo sviluppo partendo proprio dalle sue peculiarità. E’ una zona che attira domanda dal capoluogo e che il mercato immobiliare premia: le abitazioni nuove o recenti si vendono in tempi rapidi e i prezzi tendono a crescere su ritmi prossimi a quelli del capoluogo”. Se prendiamo il centro cittadino, tra l’ottobre 2001 e lo stesso mese del 2002, “i prezzi al metro quadro delle abitazioni sono aumentati di più del 10 percento”. E’ plausibile applicare ad un territorio le stesse modalità di valutazione usate per le merci, ovvero i parametri delle economie di mercato? Se fosse semplicemente così, i dati presentati dall’istituto di ricerche varrebbero al pari del più veritiero dei sondaggi: sarebbe possibile misurare la soddisfazione della clientela, che in questo caso corrisponderebbe agli abitanti o agli aspiranti tali, la percezione della qualità dei servizi e quella della vita in senso lato. Si può certamente azzardare qualcosa in questo senso, ma la realtà è di sicuro più complessa. Il Vicesindaco Simone Gheri dice: “Quando il valore degli immobili sale come a Scandicci, è indubbio vi sia soddisfazione anche per chi sta governando. Però il rovescio della medaglia esiste, è evidente”. Già, più che altro un paradosso. Incontriamo un compagno d’infanzia, non è ancora trentenne, è cresciuto nel quartiere di San Giusto. “Ho comprato casa” dice, è euforico, “lavoriamo in due, abbiamo avuto un prestito dalla banca”. Poi il rammarico: “Certo il sogno era abitare a Scandicci, ma è stato impossibile. E’ incredibile quanto costino lì gli appartamenti. Per fortuna abbiamo trovato a Firenze, quasi sul confine comunale, in una zona più accessibile ma pur sempre vicina a dove ho abitato finora”. Il mondo è capovolto; venti anni fa il vantaggio di abitare a San Giusto era quello di vivere a poche centinaia di metri dalla città più bella del mondo, a costi ancora ragionevoli e con servizi pubblici erogati “da più vicino”. Adesso al contrario Scandicci allontana i giovani, pur se vivono con due stipendi sicuri e dignitosi. Allora è chiaro che progetti urbanistici come quello per il nuovo centro - o come il piano integrato di Badia - non siano il risultato di elucubrazioni delle classi dirigenti cittadine. “Il traguardo dei 5000 residenti in più che abbiamo fissato col nuovo Piano strutturale – spiega il Vicesindaco – è funzionale ad ampliare l’offerta immobiliare, ad adeguarla alla domanda. Un tentativo è senza dubbio anche quello di tenere i prezzi più bassi”.
Al raggiungimento di quest’ultimo obiettivo potrebbero contribuire anche le tendenze previste per questo tipo di mercato nel prossimo decennio; è innegabile che l’attuale boom che interessa tutto l’occidente trovi spiegazione anche nell’attuale contesto politico economico internazionale. “L’esplosione della bolla speculativa della new economy e la crisi successiva all’11 settembre 2001 – spiegano da Scenari immobiliari – hanno segnato la fine del trend positivo dell’economia globale. Allo stesso tempo il settore immobiliare si è dimostrato ancora una volta anticiclico facendo registrare una crescita significativa in tutto l’occidente”. In parole povere, gli investitori che si erano scottati con la borsa si sono buttati sul mattone. Ma l’analisi di Scenari immobiliari ricorda che nessuna tendenza economica è eterna: “Il mercato immobiliare residenziale dell’area – comprendente i comuni già citati - proseguendo il trend degli ultimi anni, continuerà la fase positiva con incrementi sia del numero di compravendite sia dell’offerta di prodotto nuovo o usato”; il modello previsionale indica “un picco di mercato a cavallo tra il 2005 e il 2007. Alla fase di crescita farà seguito una fase di contrazione, che potrà verosimilmente verificarsi verso la fine del decennio in corso, tra il 2008 e il 2010. Dal punto di vista dei prezzi, lo scenario elaborato evidenzia una lenta, ma costante, ascesa dei valori, indistintamente per tutte le zone, con un lieve rallentamento nel periodo 2005-2006, i cui effetti dovrebbero terminare nell’arco di 12-18 mesi”. (Matteo Guggi)
“Quasi quasi metto su casa!” Le banche, i mutui. I co.co.co e i single. Leggendo i periodici di annunci immobiliari pare impossibile che alla fine le case offerte trovino davvero chi le acquisti. Le cifre richieste risultano inverosimili soltanto a immaginarle, anche nei casi si tratti di un semplice alloggio da tre o quattro stanze. I lavori co.co.co. (collaborazioni coordinate e continuative) che sempre più sostituiscono le tradizionali assunzioni a tempo indeterminato, non assicurano inoltre le stesse garanzie offerte da un posto di lavoro fisso, né per i giovani che desiderino rendersi autonomi dalla famiglia, né per gli istituti di credito ai quali questi si rivolgono per ottenere un prestito. Non sono poi da dimenticare le tasse, i costi dell’arredamento o di un trasloco e quelli di eventuali ristrutturazioni. Le banche si stanno tuttavia adeguando, con formule diverse da istituto a istituto. Innanzitutto si registra un allungamento generalizzato della durata dei mutui, che in molti casi e a seconda dell’età dei richiedenti possono essere pagati in 360 mensilità, ovvero trenta anni. Alcune banche offrono poi la possibilità di finanziare il 100% del costo dell’unità immobiliare acquistata, ma questo generalmente è possibile nel caso che tutti gli intestatari dimostrino di essere assunti a tempo indeterminato, altrimenti la regola è che possa essere prestato fino all’80% del valore. La maggior parte delle banche valutano inoltre l’importo del mutuo da concedere considerando che la rata non deve superare un terzo del reddito netto mensile del richiedente, o della somma dei redditi nel caso che i richiedenti siano più di uno. Si tratta comunque, lo ribadiamo, di formule da verificare visitando i diversi istituti di credito. Per comprare casa, specie in zone con i prezzi simili a quelli di Scandicci, occorre insomma comportarsi come se per venticinque o trenta anni si dovesse pagare un affitto, con il vantaggio che alla fine la casa è tua, ma con molte difficoltà nel caso in cui si intenda svincolarsi; a pensarci è una bella contraddizione: secondo i più questa società allontanerebbe gli individui dalle proprie responsabilità, ma se un giovane intende ottenere l’indipendenza è l’economia a chiedergli di ipotecare con una scelta due quinti della propria esistenza. Senza naturalmente tenere conto di chi voglia vivere da single: a questi i prezzi del mattone e le limitazioni delle rate in base al reddito offrono ben pochi diritti di cittadinanza. (M.G.)
POST-IT Direttrici e contrade Possiamo prendere una cartina, un righello e unire con una linea i nuclei dei comuni di Scandicci e di Firenze; poi con la stessa stecca tracciare una riga che colleghi Firenze a Prato: abbiamo un angolo retto, 90 gradi quasi precisi. Scenari immobiliari ci dice che tra i due assi perpendicolari, è su quello verso Prato, e lungo la Firenze Mare fino al pistoiese, che si sta concentrando la più intensa attività edilizia, in particolare nei comuni di Sesto Fiorentino, Calenzano, Campi Bisenzio e appunto nel capoluogo della provincia confinante. Due sistemi, quelli del nord e del sud nell’ovest fiorentino, ben diversi tra loro per storia, politica e modello di sviluppo economico; il primo, rispetto a quello che comprende Scandicci, ha anche la caratteristica morfologica che consente sempre nuovi spostamenti della “frontiera”, non a caso il territorio tra Firenze e Prato viene definito “Piana”; da noi invece basta dare uno sguardo oltre i condomini per vedere nelle immediate vicinanze le colline, nostro limite ma soprattutto risorsa, che non ci lasciano altra scelta se non quella di compattarci in tessuto urbano. Potremmo con una forzatura asserire che la sfida è tra la nostra compattezza, che ha il pregio di riflettersi nelle componenti civili e nel funzionamento dei servizi ma appunto la limitazione del territorio disponibile, ed i loro spazi, che rischiano di accelerare i processi di rarefazione sociale e geografica ma che al momento rappresentano un innegabile potenziale economico. La compattezza produce però un valore aggiunto, che nel nostro caso potrebbe essere misurato con la differenza nei prezzi al metro quadro delle case, ma che mette in dovere chi governa di trasformarlo in qualità: da qui le scelte di servizi pubblici come la tranvia e di altrettanto pregevoli progetti per la realizzazione del nuovo centro, entrambe motivate anche da ragioni per così dire “fisiche”, per riequilibrare i pesi all’interno del sistema dell’area fiorentina. Abbiamo detto che i due assi perpendicolari sono in competizione, ma soprattutto che fanno parte dello stesso sistema; nessuno inoltre, in modo particolare nelle sedi istituzionali, può scordare che al vertice c’è Firenze. (Matteo Gucci)