Amministrazione
Atti e documenti
Intervento su edificio o manufatto esistente
Gli interventi sugli edifici o manufatti esistenti sono suddivisi dalla normativa vigente in varie tipologie.
Per verificare in quale tipologia rientra l’intervento che intendi realizzare scegli una delle voci sotto elencate:
- Manutenzione ordinaria
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
Gli interventi di manutenzione ordinaria consistono in opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti.
Si tratta quindi di interventi di sostituzione di finiture già esistenti ma deteriorate.
- la sostituzione di pavimenti
- la sostituzione degli infissi
- il rifacimento del bagno (senza spostamento delle pareti interne)
- il rifacimento del manto di copertura
- sostituzione guaina impermeabilizzante
- la tinteggiatura della facciata o del balcone
- la sostituzione dell’ascensore
- la sostituzione di caldaie
- D.P.R. 380/2001: art. 3, co. 1, lett. a) art. 6, co. 1, lett. a)
- L.R. 1/2005: art. 80 co. 1, lett. a)
In linea generale tali interventi sono consentiti su tutti gli edifici.
- non è necessario ricorrere ad un professionista progettista;
- non è necessario nessun permesso né alcuna comunicazione preventiva al Comune
AVVERTENZE:
- se l’edificio ricade in area soggetta a tutela paesaggistica e le opere riguardano l’aspetto esteriore dell’edificio dovrà essere inoltrata al Comune una preventiva richiesta di autorizzazione paesaggistica. Per verificare se l’edificio ricade in area soggetta a tutela paesaggistica consulta le tavole E01 ed E03 del Regolamento Urbanistico
- se l’immobile oggetto di intervento è vincolato come ‘bene culturale’ (in quanto edificio o complesso edilizio di interesse storico e/o architettonico) l'intervento è subordinato al preventivo nulla-osta della competente Soprintendenza. Per verificare se l’immobile è vincolato come bene culturale consulta la tavola Pv4 del Piano Strutturale
Definizione
- l’apertura di porte interne
- la creazione e/o lo spostamento di pareti e divisori interni
- le opere e le modifiche necessarie per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici (ad esempio centrali termiche o ascensori)
- modifiche puntuali ai prospetti (purché non correlate ad insiemi sistematici di opere finalizzati alla trasformazione dell’unità immobiliare)
- interventi in copertura (ad esempio sostituzione di elementi strutturali, coibentazione termica, creazione di lucernari, realizzazione di linee vita)
Gli interventi di manutenzione straordinaria non possono comportare:
- modifiche al volume o alle superfici delle singole unità immobiliari
- mutamento della destinazione d’uso dell’unità immobiliare
- modifica del numero di unità immobiliari
Riferimenti normativi
- D.P.R. 380/2001: art. 3, co. 1, lett. b) art. 6, co. 2, lett. a)
- L.R. 1/2005: art. 79 co. 2, lett. b) art. 80 co. 1, lett. a)
Su quali edifici si possono realizzare tali interventi?
In linea generale tali interventi sono consentiti su tutti gli edifici
Cosa fare?
Per la realizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato, per verificare la conformità dell’intervento con la normativa vigente e l’eventuale incidenza delle opere e modifiche sulle parti strutturali dell’edificio, tenendo conto che:
- se le opere di manutenzione straordinaria non riguardano le parti strutturali dell’edificio è comunque necessario presentare in Comune una comunicazione di inizio lavori corredata di relazione tecnica ed elaborati progettuali;
- se invece le opere di manutenzione straordinaria riguardano le parti strutturali dell’edificio la realizzazione dell’intervento presuppone la presentazione in Comune di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)
AVVERTENZE:
- se l’edificio ricade in area soggetta a tutela paesaggistica e le opere riguardano l’aspetto esteriore dell’edificio dovrà essere inoltrata al Comune una preventiva richiesta di autorizzazione paesaggistica. Per verificare se l’edificio ricade in area soggetta a tutela paesaggistica consulta le tavole E01 ed E03 del Regolamento Urbanistico
- se l’immobile oggetto di intervento è vincolato come ‘bene culturale’ (in quanto edificio o complesso edilizio di interesse storico e/o architettonico) l'intervento è subordinato al preventivo nulla-osta della competente Soprintendenza. Per verificare se l’immobile è vincolato come bene culturale consulta la tavola Pv4 del Piano Strutturale
Restauro e risanamento conservativo 
Definizione
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare l’edificio mediante un insieme di opere che rispettano gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio stesso e ne consentono destinazioni d'uso compatibili.
Tali opere comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento di accessori e di impianti richiesti dalle esigenze d’uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'edificio.
- modifiche al volume o alle superfici delle singole unità immobiliari;
- mutamento della destinazione d’uso dell’unità immobiliare;
- modifica del numero di unità immobiliari;
ma solo se tali modifiche o mutamenti sono obiettivamente finalizzati alla conservazione (e non alla trasformazione) dell’immobile.
Riferimenti normativi
-
D.P.R. 380/2001: art. 3, co. 1, lett. c)
-
L.R. 1/2005: art. 79 co. 2, lett. c)
Su quali edifici si possono realizzare tali interventi?
Ad eccezione degli edifici di Classe 14, di Classe 15 e degli Edifici a Trasformabilità limitata (TL), in generale gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono consentiti dalla strumentazione urbanistica comunale su tutti gli edifici con le seguenti specificazioni:
Classe 1: le opere devono assicurare l’integrità, il recupero e la protezione dell’edificio o del complesso edilizio mediante un’approfondita analisi storica, tipologica e morfologica dello stesso
Classe 2: le opere devono garantire la conservazione degli elementi tipologici, formali, costruttivi e strutturalidell’edificio o del complesso edilizio.
Per verificare la Classe dell’edificio consulta le tavole di Liv. C del Regolamento Urbanistico
Cosa fare?
Per la realizzazione degli interventi di restauro e risanamento conservativo è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato, per verificare la conformità dell’intervento con la normativa vigente e assicurare la compatibilità e la coerenza delle opere con:
- l’impianto morfologico e tipologico dell’edificio o complesso edilizio;
- la conservazione dei materiali, dei caratteri costruttivi, degli elementi decorativi originari;
- i caratteri spaziali e formali dell’edificio (o dei singoli edifici del complesso);
- la conservazione dell’autenticità storico - costruttiva dell’edificio o complesso edilizio.
La realizzazione di un intervento di restauro e risanamento conservativo presuppone la presentazione al Comune di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)
AVVERTENZE:
- se l’edificio ricade in area soggetta a tutela paesaggistica e le opere riguardano l’aspetto esteriore dell’edificio dovrà essere inoltrata al Comune una preventiva richiesta di autorizzazione paesaggistica. Per verificare se l’edificio ricade in area soggetta a tutela paesaggistica consulta le tavole E01 ed E03 del Regolamento Urbanistico
- se l’immobile oggetto di intervento è vincolato come ‘bene culturale’ (in quanto edificio o complesso edilizio di interesse storico e/o architettonico) l'intervento è subordinato al preventivo nulla-osta della competente Soprintendenza. Per verificare se l’immobile è vincolato come bene culturale consulta la tavola Pv4 del Piano Strutturale
Ristrutturazione edilizia
Definizione
Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelle opere di carattere sistematico (e non puntuale) da eseguire su un edificio o su parte di esso, determinando una trasformazione totale o parziale dello stesso. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
- modifiche alla sagoma e al volume dell'edificio;
- modifiche della superficie delle singole unità immobiliari;
- mutamento della destinazione d'uso dell'unità immobiliare;
- aumento del numero di unità immobiliari.
- D.P.R. 380/2001: art. 3, co. 1, lett. d)
-
L.R. 1/2005: art. 79 co. 2, lett. d)
Su quali edifici si possono realizzare tali interventi?
Ad eccezione degli edifici di Classe 1, di Classe 14, di Classe 15 e degli Edifici a Trasformabilità limitata (TL), gli interventi di ristrutturazione edilizia - graduati secondo l’art. 26 delle Norme per l’attuazione del vigente Regolamento Urbanistico in Ristrutturazione edilizia R1, R2, R3 ed R4 - sono consentiti dalla strumentazione urbanistica comunale su tutti gli edifici con le limitazioni e/o prescrizioni previste dalle norme del Regolamento Urbanistico per le classi di edifici di seguito elencate:
- Classe 2: Ristrutturazione edilizia ‘R1’;
- Classe 3: Ristrutturazione edilizia ‘R1’;
- Classe 4: Ristrutturazione edilizia ‘R1’ ed ‘R2’;
- Classe 5: Ristrutturazione edilizia ‘R1’ ed ‘R2’;
- Classe 6: Ristrutturazione edilizia ‘R1’, ‘R2’, ‘R3’ ed ‘R4’ (con condizioni);
- Classe 7: Ristrutturazione edilizia ‘R1’, ‘R2’, ‘R3’ ed ‘R4’;
- Classe 8: Ristrutturazione edilizia ‘R1’, ‘R2’ ed ‘R3’;
- Classe 9: Ristrutturazione edilizia ‘R1’, ‘R2’ ed ‘R3’;
- Classe 10: Ristrutturazione edilizia ‘R1’, ‘R2’ ed ‘R3’;
- Classe 11: Ristrutturazione edilizia ‘R1’, ‘R2’ ed ‘R3’;
- Classe 12: Ristrutturazione edilizia ‘R1’, ‘R2’ ed ‘R3’;
- Classe 13: Ristrutturazione edilizia ‘R1’, ‘R2’ ed ‘R3’.
Cosa fare?
Per la realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato, per verificare la conformità dell’intervento con la normativa vigente.
La realizzazione di un intervento di ristrutturazione edilizia presuppone la presentazione al Comune di una segnalazionecertificata di inizio attività (SCIA)
AVVERTENZE:
- se l’edificio ricade in area soggetta a tutela paesaggistica e le opere riguardano l’aspetto esteriore dell’edificio dovrà essere inoltrata al Comune una preventiva richiesta di autorizzazione paesaggistica. Per verificare se l’edificio ricade in area soggetta a tutela paesaggistica consulta le tavole E01 ed E03 del Regolamento Urbanistico
- se l’immobile oggetto di intervento è vincolato come ‘bene culturale’ (in quanto edificio o complesso edilizio di interesse storico e/o architettonico) l'intervento è subordinato al preventivo nulla-osta della competente Soprintendenza. Per verificare se l’immobile è vincolato come bene culturale consulta la tavola Pv4 del Piano Strutturale
Premessa
Il Regolamento Urbanistico suddivide la categoria della Ristrutturazione edilizia in quattro sottocategorie, a seconda della maggiore o minore incidenza dell’intervento sull’edificio preesistente.
Inquadramento
La sottocategoria R1 rappresenta il grado più ‘leggero’ degli interventi di ristrutturazione consentiti dal Regolamento Urbanistico tra quelli attuabili senza demolizione e ricostruzione del fabbricato preesistente.
Prescrizioni e limitazioni
E’ prescritto il rispetto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali dell’organismo edilizio esistente, con l’impiego di appropriate tecniche costruttive che garantiscano la salvaguardia degli elementi architettonici e decorativi che caratterizzano l’edificio.
Gli interventi di Ristrutturazione edilizia R1 non devono comportare:
- demolizione parziale o totale o del fabbricato, ad eccezione per l’eliminazione di eventuali superfetazioni e/o per l’esecuzione di limitatissimi interventi di demolizione/ricostruzione indispensabili per garantire la sicurezza statica, debitamente documentati;
- modifiche alle caratteristiche tipologiche delle strutture orizzontali esistenti e alle relative quote di calpestio, esclusi gli interventi strettamente necessari per la realizzazione o modifica di collegamenti verticali;
- modifiche significative agli elementi strutturali verticali;
- modifiche all’involucro e/o alla sagoma dell’edificio (fatta eccezione per la realizzazione di terrazze a tasca);
- aumenti di superficie utile abitabile o agibile (Sua) mediante l’inserimento di nuove strutture orizzontali o traslazione di quelle esistenti;
- aumenti di volume (V), ad eccezione di quelli realizzabili all’interno dell’involucro edilizio esistente senza creazione di superficie utile abitabile o agibile (Sua) aggiuntiva;
- tamponamenti di logge, tettoie e porticati esistenti, anche mediante la semplice apposizione di infissi.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia R1 comprendono anche:
- la realizzazione di balconi e terrazze (di ogni tipo, ivi comprese quelle a tasca);
- gli incrementi di superficie accessoria (Snr) all’interno dell’edificio esistente;
- gli incrementi di superficie utile abitabile derivanti dalla chiusura del solaio quando l’intervento comporta l’eliminazione di una scala interna.
Per maggiori dettagli consultare l’art. 26 della normativa del Regolamento Urbanistico.
Premessa
Il Regolamento Urbanistico suddivide la categoria della Ristrutturazione edilizia in quattro sottocategorie, a seconda della maggiore o minore incidenza dell’intervento sull’edificio preesistente.
Inquadramento
La sottocategoria R2 rappresenta il grado ‘medio’ degli interventi di ristrutturazione consentiti dal Regolamento Urbanistico tra quelli attuabili senza demolizione e ricostruzione del fabbricato preesistente.Prescrizioni e limitazioni
L’intervento deve comunque risultare compatibile con le caratteristiche tipologiche, formali e strutturali dell’immobile esistente, prevedendo l’impiego di tecniche costruttive rispettose degli elementi architettonici e decorativi che caratterizzano l’edificio.
Gli interventi di Ristrutturazione edilizia R2 non devono comportare:
- demolizione totale o parziale del fabbricato (ad eccezione di eventuali superfetazioni da eliminare e/o per l’esecuzione di circoscritti interventi di demolizione/ricostruzione indispensabili per motivi di sicurezza e/o di adeguamento sismico);
- aumenti di volume (V), ad eccezione di quelli realizzabili all’interno dell’involucro edilizio esistente;
- modifiche all’involucro edilizio e/o alla sagoma del fabbricato, ad eccezione di:
- tamponamenti di logge, tettoie e porticati esistenti;
- modeste modifiche alle coperture, che non determinino aumenti di volume (V) e/o incrementi della superficie calpestabile interna del fabbricato (SUA e/o SNR).
Gli interventi di ristrutturazione edilizia R2 comprendono anche:gli
- incrementi di superficie utile abitabile (Sua) realizzati con l’inserimento di nuovi solai o traslazione di quelli esistenti, senza che ciò determini aumento di volume (V) a seguito di modifiche all’involucro edilizio e/o alla sagoma del fabbricato;
- modifiche anche significative alle strutture del fabbricato (muri portanti, pilastri e solai) senza svuotamento dell’edificio e/o variazioni alla propria tipologia strutturale.
Per maggiori dettagli consultare l’art. 26 della normativa del Regolamento Urbanistico.
Premessa
Il Regolamento Urbanistico suddivide la categoria della Ristrutturazione edilizia in quattro sottocategorie, a seconda della maggiore o minore incidenza dell’intervento sull’edificio preesistente.
Inquadramento
La sottocategoria R3 rappresenta il grado più ‘pesante’ degli interventi di ristrutturazione consentiti dal Regolamento Urbanistico tra quelli attuabili senza demolizione e ricostruzione del fabbricato preesistente.
Prescrizioni e limitazioni
Gli interventi di ristrutturazione edilizia R3 possono comportare anche lo svuotamento dell’intero edificio (ferma restando la conservazione delle sue delimitazioni esterne) e la variazione della tipologia strutturale.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia R3 non devono comportare:
- incrementi di volume (V), ad eccezione di quelli realizzati all’interno dell’edificio o con le modifiche di seguito specificate;
- modifiche all’involucro edilizio e/o alla sagoma del fabbricato, fatta eccezione per i seguenti interventi, che sono invece consentiti:
- tamponamenti di logge, tettoie e porticati esistenti;
- modeste modifiche alle coperture, tali da non determinare incrementi di volume (V).
Per maggiori dettagli consultare l’art. 26 della normativa del Regolamento Urbanistico.
Premessa
Il Regolamento Urbanistico suddivide la categoria della Ristrutturazione edilizia in quattro sottocategorie, a seconda della maggiore o minore incidenza dell’intervento sull’edificio preesistente.
Inquadramento
La sottocategoria R4 rappresenta la ristrutturazione edilizia consentita dal Regolamento Urbanistico attuabile con demolizione e ricostruzione del fabbricato preesistente.
Prescrizioni e limitazioni
la Ristrutturazione edilizia R4 comporta la demolizione con fedele ricostruzione degli edifici o di parti di essi. Per fedele ricostruzione si intende la realizzazione di un edificio o di altro manufatto edilizio simile a quello preesistente in riferimento a:
- modalità costruttive;
- materiali, che devono risultare dello stesso tipo o di tipo analogo a quelli preesistenti, secondo le prescrizioni dei regolamenti comunali;
- sagoma e ingombro planivolumetrico (fatte salve le modifiche necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica);
- area di sedime.
Per maggiori dettagli consultare l’art. 26 della normativa del Regolamento Urbanistico.